Jak ostatnie decyzje Rady Polityki Pieniężnej wpłyną na zmiany na rynku mieszkaniowym?

13 października 2022

Ostatni brak podwyżek stóp procentowych zaskoczył wielu posiadaczy kredytów hipotecznych i obserwatorów rynku. Czy możemy się spodziewać istotnych zmian w sektorze nieruchomości w najbliższym czasie?

Od momentu ogłoszenia pierwszych podwyżek stóp procentowych prognozuje się, że może mieć to istotny wpływ na rynek nieruchomości. Dla wielu Polaków decyzje Rady Polityki Pieniężnej zapoczątkowane w drugiej połowie 2021 roku przyniosły szereg negatywnych konsekwencji. Kredytobiorcy borykają się ze znacznym wzrostem wysokości rat do spłaty - dla wielu gospodarstw domowych jest to niezwykle trudna sytuacja, ponieważ ceny zadłużeń, jak i innych dóbr konsumpcyjnych rosną szybciej niż wynagrodzenia. Z kolei część osób planujących zakup mieszkania, który chciały sfinansować kredytem hipotecznym, nie mogła z niego skorzystać na skutek zaostrzenia kryteriów polityki pieniężnej. Świadczy o tym między innymi spadek liczby wypłaconych tego rodzaju kredytów w II kwartale 2022 roku w stosunku do analogicznego okresu w roku 2021. Mogłoby się zatem wydawać, że taka sytuacja przełoży się w znaczący sposób na rynek nieruchomości.

Dynamika cen na rynku nieruchomości

Dane Narodowego Banku Polskiego pokazują, że w II kwartale 2022 roku ceny ofertowe i transakcyjne na rynkach pierwotnym i wtórnym wciąż rosły. Warto jednak zaznaczyć, iż sektor nieruchomości charakteryzuje się tym, że trudno jest go zarówno rozpędzić, jak i wyhamować, w związku z czym wszystkie zmiany zachodzące w gospodarce widać na tym rynku z opóźnieniem. Dlatego też znaczących przemian można spodziewać się dopiero w połowie 2023 roku.

Nastroje kredytobiorców

Decyzje Rady Polityki Pieniężnej w największym stopniu dotykają posiadaczy kredytów hipotecznych. Choć ostatni brak podwyżek stóp procentowych jest pierwszą pozytywną zmianą od blisko roku, to ciężko mówić, że sytuacja kredytobiorców się stabilizuje. Ten krok może jednak wskazywać, że Narodowy Bank Centralny zaprzestanie swoich działań przeciwko rosnącej inflacji w obliczu spowolnienia gospodarczego. Raty kredytowe niejednego gospodarstwa domowego znacząco wzrosły na skutek wcześniejszych podwyżek i stanowią obecnie duże obciążenie rodzinnego budżetu.

Większość kredytów oferowanych w Polsce zakładała zmienną stopę procentową, podczas gdy w innych krajach europejskich, między innymi w Niemczech, Włoszech czy Belgii, głównie proponowane były tego rodzaju produkty finansowe o stałej stopie, dlatego osoby zaciągające takie zobowiązania rzadko musiały śledzić decyzje Banku Centralnego. Co więcej, w wielu państwach Unii Europejskiej prawo zabrania udzielania długoterminowych kredytów hipotecznych ze zmienną wartością oprocentowania. Tymczasem Polscy konsumenci chętniej wybierali tego rodzaju rozwiązania, ponieważ były one relatywnie tańsze w okresie niskich stóp procentowych. Niestety, jak pokazała bieżąca sytuacja, produkty ze stałym poziomem oprocentowania wiązałyby się dziś z mniejszym ryzykiem dla kredytobiorcy.

- wskazuje dr Justyna Rybacka, ekspertka w obszarze ekonomii i finansów, wykładowca Wyższej Szkoły Bankowej w Gdyni.

W odpowiedzi na wyjątkowo trudną sytuację polskich kredytobiorców w okresie rosnącej inflacji i stóp procentowych, rząd uruchomił w lipcu program funkcjonujący pod nazwą „wakacje kredytowe”. Wprowadzone rozwiązanie pozwala na zawieszenie spłaty kredytu hipotecznego, który został udzielony na własne cele mieszkaniowe. Wakacje kredytowe umożliwiają zaoszczędzenie pieniędzy, które wierzyciele mogą przeznaczyć na zabezpieczenie oszczędności i wydatków gospodarstwa domowego czy na nadpłacenie zobowiązania. Ta ostatnia możliwość wydaje się być szansą na zmniejszenie kosztów kredytu w przyszłości. Obecnie większą część raty stanowią odsetki, natomiast decydując się na wypłatę środków powyżej wyznaczonej miesięcznej sumy, cała nadmiarowa część kierowana jest na spłatę kapitału – na przykład nadpłacając 3000 zł, wysokość zadłużenia zmniejsza się właśnie o tę kwotę. W konsekwencji takie działanie spowoduje zmniejszenie rat kredytu w przyszłości, ponieważ im niższy dług, tym niższe odsetki.

Jest jednak oczywistym, że nie wszyscy kredytobiorcy zdecydują się na to rozwiązanie. Zapewne część osób, dzięki wakacjom kredytowym, zadba o zabezpieczenie domowych oszczędności czy wydatków, które były zaplanowane i konieczne do zrealizowania. Pojawi się również taka grupa, która, mając na uwadze istniejącą sytuację ekonomiczno-gospodarczą i wzrost oprocentowania kredytów, zdecyduje się na sprzedaż swoich nieruchomości, zamianę ich na mniejsze lub o niższym standardzie. Niekiedy może to tworzyć okazje na rynku wtórnym. Właściciele mieszkań, będący pod presją rosnących kosztów utrzymania, mogą decydować się na szybką sprzedaż w atrakcyjniejszej cenie dla kupującego. Dla wielu posiadaczy nieruchomości wyzwaniem finansowym mogą okazać się nie tylko wysokie raty kredytów, ale także rosnące ceny prądu, gazu i pozostałych mediów.

Niemniej jednak, na rynku wtórnym trudno upatrywać jest szans na znaczące obniżki w krótkim okresie czasu. W dalszym ciągu można zaobserwować aktywność wielu inwestorów prywatnych, którzy mają nadpłynność finansową i szukają dobrej okazji do zainwestowania swoich środków. W obliczu bieżącej sytuacji ekonomiczno–gospodarczej, część z nich nie jest już skłonnych lokować swoich pieniędzy w obligacje czy fundusze, dlatego też inwestycja w mieszkania wiąże się dla nich ze stosunkowo wyższą stopą zwrotu, ale i z większym bezpieczeństwem. Z kolei cześć właścicieli, którzy planują sprzedać swoje nieruchomości i nie zależy im na finalizacji transakcji w szybkim czasie, będzie skłonna poczekać niż znacząco obniżać cenę.

Sytuacja na rynku pierwotnym

W II kwartale 2022 roku oddano do użytkowania ok. 54 tysiące mieszkań - warto jednak wskazać, że jest to pochodna wcześniejszych działań deweloperów, które w połowie tego roku znalazły swój finał. W tym okresie zaplanowano budowę o 18% mniej mieszkań niż w analogicznym okresie minionego roku. Jednakże nawet jeśli inwestorzy chwilowo zwolnią to nie będzie to znaczące wyhamowanie w tym sektorze. Relatywnie wysokie stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych i utrzymujący się popyt inwestycyjny w dalszym ciągu zachęcają deweloperów do realizacji tych przedsięwzięć. Nie ma również co liczyć na znaczący spadek cen nieruchomości na rynku pierwotnym, ponieważ biorąc pod uwagę wzrost cen materiałów budowlanych o około 30% w stosunku do poprzedniego roku, a także rosnące koszty pracy, deweloperzy nie znajdą przestrzeni na zastosowanie obniżek.

Warto zaznaczyć, że w ostatnim czasie fundusze inwestycyjne skupiły swoją uwagę na rynku nieruchomości, nabywając części lub całe budynki w celach najmu. Ponadto, z roku na rok znacząco rośnie zainteresowanie zagranicznych podmiotów polskim sektorem mieszkaniowym. Dla deweloperów to niezwykle korzystna sytuacja, ponieważ dzięki takiemu nabywcy jak fundusz inwestycyjny, dywersyfikują swoje ryzyko, a dodatkowo dokonują transakcji sprzedaży całych budynków mieszkalnych, a nie tylko pojedynczych mieszkań.

– wylicza dr Rybacka.

Z drugiej strony, w okresie rosnących stóp procentowych i zaostrzenia polityki kredytowej, inwestorzy na pewno mogą spodziewać się spadku popytu ze strony klientów detalicznych. W ostatnich latach można było zauważyć silną zależność pomiędzy liczbą kredytów hipotecznych a sprzedażą mieszkań przez deweloperów. Obecnie znaczna część potencjalnych nabywców odłoży w czasie decyzję o zakupie mieszkania albo nie będzie posiadała zdolności kredytowej. Nie skłoni to jednak inwestorów do znacznej obniżki cen, ponieważ nie zechcą oni zrezygnować ze swojej marży. Lepszym rozwiązaniem może okazać się dla nich przeczekanie istniejącej sytuacji i przekonwertowanie swoich ofert na mieszkania na najem. Potencjalnie to wynajem może teraz cieszyć się zwiększonym zainteresowaniem.

Można spodziewać się, że rynek mieszkań wyhamuje w kwestii kolejnych wzrostów cen, a w związku z tym odczuwalne będą spadki, ponieważ realna stawka będzie niższa przy rosnących cenach wszystkich innych dóbr. Bez wątpienia zaostrzenie polityki pieniężnej wpłynie na niższy popyt na rynku mieszkaniowym, co już jest zauważalne. Jednakże rosnące obawy sprzedających mogą spowodować też, że w najbliższym czasie rynek nieruchomości będzie mieć wśród swoich ofert więcej atrakcyjnych okazji, które do tej pory były rzadkością.

– podsumowuje dr Justyna Rybacka, ekspertka WSB w Gdyni.

Wykorzystane źródła:

· Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2022 r., Narodowy Bnak Polski, wrzesień 2022, https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_06_2022.pdf.

· Podstawowe stopy procentowe NBP w latach 1998-2022, Narodowy Bank Polski, https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/dzienne/stopy_archiwum.htm.

· Obrót nieruchomości w 2021 roku, Główny Urząd Statystyczny, https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/nieruchomosci-budynki-infrastruktura-komunalna/obrot-nieruchomosciami-w-2021-roku,8,5.html

AUTOR ARTYKUŁU

ekonomia, bankowość: dr Justyna Rybacka

Ekspertka z zakresu ekonomii, finansów przedsiębiorstw oraz bankowości.

Wyższe Szkoły Bankowe

Jesteś zainteresowany współpracą z Ekspertem WSB?
Skontaktuj się z nami:

Marta Rybacka-Odolińska

rzeczniczka prasowa | Uniwersytet WSB Merito w Gdańsku

664 193 829