"Mieszkanie na Start" - co warto wiedzieć? Ekspert odpowiada.

08 lutego 2024

W bieżącym roku polski rynek kredytów mieszkaniowych czeka wiele zmian. Jedną z najważniejszych będzie planowany start nowego programu wsparcia kredytobiorców – "Mieszkanie na Start". Inicjatywa ta ma zastąpić zakończony już program "Bezpieczny kredyt 2%" i stanowić nowe rozwiązanie dla osób, pragnących nabyć nieruchomość mieszkalną. Jakie są założenia programu?

W zamian za "Bezpieczny Kredyt 2%"

Program "Bezpieczny Kredyt 2%" został zakończony z uwagi na wyczerpanie ustawowego limitu środków przeznaczonych na lata 2023-2024. Zakładano, że wsparciem zostanie objętych około 50 tys. kredytów, tymczasem do 21 grudnia 2023 r. podpisano 55,8 tys. umów kredytowych. Wskutek tego pojawił się pomysł na wprowadzenie nowego rozwiązania, które spełni oczekiwania potencjalnych kredytobiorców, jednocześnie minimalizując wpływ na rynek nieruchomości.

Obecnie Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad nowym programem "Mieszkanie na Start", który ma ułatwić dostęp do kredytów mieszkaniowych w Polsce. Program ten ma wystartować w połowie 2024 roku, z budżetem w wysokości 500 mln zł przeznaczonym na dopłaty dla około 50 tys. kredytobiorców.

Co zyskają kredytobiorcy?

Główną zaletą projektu "Mieszkanie na Start" jest jego szeroka dostępność dla różnych grup beneficjentów, obejmująca nawet osoby w nieformalnych związkach.

Program ten nie tylko zakłada dość wysokie progi dochodowe (np. dla 3-osobowego gospodarstwa domowego maksymalny poziom dochodu wynosi 23 tys. zł brutto miesięcznie), ale także oferuje duże dopłaty, skutkujące niskim oprocentowaniem kredytów, wynoszącym od 0 do 1,5% (w zależności od liczby osób w gospodarstwie domowym)

- mówi dr Rafał Koczkodaj, Ekspert Uniwersytetu WSB Merito Szczecin.

Kredyt oprocentowany na poziomie 0% przysługuje rodzinom wielodzietnym (5 osób lub więcej w gospodarstwie domowym), a także wszystkim, którzy zaciągną kredyt konsumencki na wkład mieszkaniowy w spółdzielni lub partycypację w TBS. Dopłaty państwa mają obowiązywać przez 10 lat. Dodatkowo, dla rodzin wielodzietnych (co najmniej 3 dzieci) będzie istniała możliwość sfinansowania kolejnego mieszkania, co może jeszcze bardziej zachęcić tę grupę kredytobiorców.

Jakie są ograniczenia?

Ważnym elementem programu jest także brak limitów cenowych dla mieszkań, co oznacza, że dopłaty państwa będą stosowane niezależnie od wartości nieruchomości. Mają natomiast przysługiwać do określonej kwoty kapitału zaciągniętego zobowiązania:

200 000 zł – dla singli,
400 000 zł – dla 2-osobowych gospodarstw domowych,
450 000 zł – dla 3-osobowych gospodarstw domowych,
500 000 zł – dla 4-osobowych gospodarstw domowych,
600 000 zł – dla 5-osobowych gospodarstw domowych,
dodatkowo 100 000 zł za każdą kolejną osobę w gosp. dom.

Projekt ustawy zakłada również, że powyższe limity kapitału kredytu mogą być jeszcze podwyższone, jeśli zakupiona nieruchomość zlokalizowana będzie w jednym z 18 największych miast w Polsce.

Co ważne, w propozycjach programu "Mieszkanie na Start" pojawia się również kryterium wieku kredytobiorcy, ale jedynie w przypadku osób samotnych i wynosi 35 lat.

Obawy o efekty programu

Wdrożenie programu "Mieszkania na Start" może jednak skutkować wzrostem cen mieszkań, wynikającym z intensywnego popytu.

Istnieje możliwość, że powtórzy się sytuacja, która miała miejsce w przypadku wcześniejszego programu "Bezpieczny Kredyt 2%". Jego wprowadzenie w 2023 roku spowodowało istotny wzrost cen mieszkań. Różnice w średnich cenach transakcyjnych w przypadku niektórych miast wyniosły 15 proc. kw./kw. Niestety, wskutek wprowadzenia nowego programu, deweloperzy mogą nie być w stanie dostarczyć nowych inwestycji w wystarczająco szybkim tempie, co może wpłynąć na ceny nieruchomości. Warto zauważyć, że program "Mieszkanie na Start" ma funkcjonować stosunkowo krótko – do końca 2025 roku. To istotne, biorąc pod uwagę, że zwykłe kredyty hipoteczne bez dofinansowania sprzedają się najgorzej od 15 lat, a nie przewiduje się głębokiej redukcji poziomu rynkowych stóp procentowych w bieżącym roku

- dodaje dr Rafał Koczkodaj.

Inne zmiany na rynku kredytów hipotecznych

Nowy program wsparcia kredytobiorców to jednak nie wszystko. Rok 2024 ma być rokiem nowego wskaźnika na rynku kredytów hipotecznych. Wskaźnik WIBOR, który obecnie jest podstawą oprocentowania większości kredytów mieszkaniowych, zostanie sukcesywnie zastępowany w ofertach poszczególnych banków indeksem WIRON, wyznaczanym na warunkach rzeczywiście wykonanych, depozytowych transakcji jednodniowych. Z tego powodu jego poziom w większości przypadków będzie niższy, a tym samym zmniejszy się oprocentowanie kredytów. Dla porównania stawka WIBOR 3M wynosi (06.02.2024 r.) 5,85%, natomiast poziom WIRON 3M – 4,79%. Kredyty staną się tańsze i co jest z tym związane, zwiększy się ich dostępność.

Dodatkowo w roku 2024 funkcjonował będzie program "Bezpieczny kredyt 2.0", który zakłada pomoc kredytobiorcom w postaci wakacji kredytowych. Zakłada się odroczenie 4 rat w 2024 roku - raz w marcu i jednokrotnie w każdym z kolejnych kwartałów. Pojawia się również warunek uprawniający do odroczenia rat kredytu w sytuacji przekroczenia progu relacji raty do dochodu w gospodarstwie domowych na poziomie 35%.

Jaki będzie ostateczny wpływ programu "Mieszkanie na Start" na kształtowanie się rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce? Czas pokaże, czy innowacyjne rozwiązania i wsparcie dla szerokiej grupy kredytobiorców przyniosą oczekiwane rezultaty, czy też zainicjują nowe wyzwania dla branży nieruchomości.

Autorem artykułu jest dr Rafał Koczkodaj, Ekspert Uniwersytetu WSB Merito Szczecin w obszarze ekonomii oraz bankowości.