Dla kogo Bezpieczny Kredyt 2%?

Bezpieczny Kredyt 2% to nowy program adresowany do osób do 45. roku życia, które nie mają i nie miały w przeszłości mieszkania lub domu jednorodzinnego, a także nie mają i nie miały spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Może go wziąć jedna osoba, małżeństwo albo osoby w związku nieformalnym pod warunkiem, że wychowują co najmniej jedno wspólne dziecko. W tym przypadku wystarczy, jeśli warunki wieku i „pierwszego mieszkania” spełni tylko jedna z nich.

Maksymalna kwota kredytu hipotecznego, którą będzie można zaciągnąć, to 500 tys. zł dla jednej osoby przystępującej do programu i 600 tys. zł dla małżeństwa lub rodziców żyjących w związku nieformalnym. Finansowanie można będzie przeznaczyć na zakup mieszkania lub domu z rynku pierwotnego albo wtórnego, a także na budowę domu. W odróżnieniu od rządowego kredytu, bez wkładu własnego, na ten moment, nie ma ustalonych maksymalnych limitów za metr kwadratowy. Jeśli więc będziemy posiadać odpowiedni wkład własny, to w ramach programu sfinansujemy dowolną nieruchomość. 

Oprocentowanie normalnego kredytu składa się ze stopy referencyjnej (obecnie WIBOR®) i marży banku. W programie „Pierwsze mieszkanie” oprocentowanie stałe wyniesie 2%, a do tego zostanie doliczona marża banku.

Ile więc wyniesie dopłata do kredytu? Jeśli WIBOR® 3M wynosi aktualnie 7,06%, to rządowa dopłata wyniesie 5,8%, a kredytobiorca zapłaci tylko 2% odsetek.

Przez pierwszych 10 lat kredyt będzie spłacany w systemie rat malejących, natomiast po tym czasie w równych, co jest korzystne dla kredytobiorców, bo co prawda raty malejące są wyższe niż równe, ale szybciej ubywa w nich kapitału. Dzięki temu nominalna kwota kredytu szybciej się zmniejsza w okresie dopłat aniżeli przy ratach równych.

Program ma na celu pobudzić aktywność na rynku mieszkaniowym, która ze względu na trudno dostępne kredyty, jest teraz znikoma. Nieznany jest jeszcze konkretny termin uruchomienia programu, ale z informacji na stronie rządowej wynika, że można się tego spodziewać się w III kwartale 2023 roku.

Nieruchomości nadal postrzegane są przez inwestorów gotówkowych jako lokata korzystna kapitału. W perspektywie długoterminowej obecna sytuacja na rynku nieruchomości nie jest najważniejszym czynnikiem przy wyborze tego rodzaju inwestycji. Ceny na rynku nieruchomości w okresie czasu ulegają cyklicznym wahaniom koniunktury, co zaprezentowano na poniższych wykresach na przykładzie Warszawy.

Po wzrostach, w 2008 r. nastąpił kryzys na rynku i przerwanie podwyżek cen, kiedy to w połowie września upadł amerykański bank Lehman Brothers. W kolejnych latach ceny nieznacznie obniżały się a następnie ponownie rosły. Tendencja wzrostowa nastąpiła na przełomie 2013 i 2014 roku, w wyniku stopniowej poprawy sytuacji, na co miały wpływ spadające stopy procentowe czy też istniejące programy rządowe wspierające zakup mieszkania. Od 2017 widać zauważalny wzrost cen nieruchomości. W 2020 r. w czasie rozpoczynającej się pandemii sądzono, że ten rok przyniesie korektę na rynku nieruchomości, a w rezultacie obniżki cen. W rzeczywistości, na rynku w 2020 r. Zamiast prognozowanych spadków odnotowano dynamiczne wzrosty. Patrząc na dane z Warszawy były to wzrosty mediany cen o 7% dla rynku pierwotnego i 8% wtórnego. Deweloperzy też nie wycofali się z nowych projektów i wydano 171 970 pozwoleń na budowę, a nowe projekty trafiały do sprzedaży. Klienci kupowali mieszkania, zamiast inwestować swoje oszczędności w lokaty i obligacje skarbowe, gdyż wzrosty na rynku nieruchomości znacznie wyższą stopę zwrotu. Zwiększony popyt wyraźnie przekładał się na wzrost cen. W 2021 wzrost cen jeszcze przyspieszył. W 2022 zauważalne jest spowolnienie wzrostów, jednak pomimo wyraźnego spadku sprzedaży mieszkań spadków wciąż nie widać.

Patrząc na zakup nieruchomości w perspektywie długoterminowej możemy stwierdzić, że jest on atrakcyjny niezależnie od tego w którym momencie cyklu koniunkturalnego tego zakupu dokonamy. Nie należy spodziewać się kilkunastoprocentowych spadków cen mieszkań, bo te perspektywie kilku lat są jednak mało prawdopodobne. Jeżeli w ogóle nastąpi korekta cenowa, to jak pokazuje historia, można spodziewać się, że potrawa krótko a potencjalne spadki cen nie będą spektakularne. Przykładowo, nawet osoby, które zdecydowały się na zakup mieszkania w 2008 roku, tuż przed kryzysem, czyli de facto w momencie poprzedniego szczytu cenowego na rynku nieruchomości dosyć szybko odrobiły pierwotną stratę a od roku 2017-18 stale zyskują na wzroście wartości kupionych wcześniej nieruchomości. Obecnie wartość takich mieszkań jest około 40% wyższa niż 4 lata temu. Patrząc z perspektywy osoby, która kupiła mieszkanie na własne cele mieszkaniowe można stwierdzić, że lepiej wyszli na tym ci, którzy tych zakupów dokonali wcześniej niż później, nawet, jeżeli kupili na przysłowiowej „górce” i po drodze doświadczyli jeszcze niewielkiego zachwiania koniunktury. Po kilku, kilkunastu latach od zakupu, w momencie, gdy potrzeby mieszkaniowe się zmieniają, wartość posiadanej nieruchomości jest z reguły znacznie wyższa i pozwala wyjść z tej inwestycji z zyskiem. Tym bardziej warto ​monitorować uruchomienie ​programu Bezpieczny Kredyt 2% i jeśli spełnia się kryteria, rozważyć ​skorzystanie z tego rozwiązania.

Autor tekstu

Autorem tekstu jest Hubert Gąsiński, doktor nauk ekonomicznych, ekspert i wykładowca WSB Warszawa. W 2019 r. otrzymał odznakę honorową „Za zasługi dla bankowości Rzeczypospolitej Polskiej”.  

Jesteś zainteresowany współpracą z Ekspertem WSB?
Skontaktuj się z nami: